В нашей стране любой человек, независимо от его возраста, может иметь в частной собственности имущество. И дети – не исключение. Вот только осуществлять сделки с недвижимостью ребенок до достижения совершеннолетия может лишь через законных представителей, то есть родителей, опекунов, попечителей, усыновителей. 

Особенности оформления прав ребенка на недвижимость

В отношении недвижимого имущества законом установлено однозначное требование об обязательной государственной регистрации права собственности на него. Причём регистрируется именно само право, независимо от того, на каком основании оно приобретено (судебное решение, договор купли-продажи/мены/дарения, свидетельство о праве на наследство).

В этом случае право собственности формально возникает только после проведения государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (именно этот орган уполномочен производить госрегистрацию прав на недвижимость). Не в день подписания соответствующего договора или вступления в законную силу решения суда, а в день внесения записи регистратором в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для проведения государственной регистрации права собственности на недвижимость в соответствии в регистрирующий орган необходимо представить соответствующий для каждого вида недвижимости и вида договора набор документов. И в этом случае правила о дееспособности несовершеннолетних и их представительстве начинают работать в полную силу.

Здесь следует сразу разграничить две различные процедуры. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет считаются находящимися под опекой, а в возрасте от 14 до 18 лет над ними устанавливается попечительство.

Соответственно при распоряжении имуществом опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в т.ч. обмену или дарению имущества подопечного, сдачи его в наём (аренду), и вообще любых сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

То есть при совершении ребёнком сделки, НЕ влекущей уменьшения его имущества, согласие органов опеки и попечительства не требуется. Например, когда квартира или иное недвижимое имущество покупается на имя ребёнка, или ребёнок вступает в наследство, и тем более, если ему дарят недвижимость.

Особенности по сравнению с обычной процедурой регистрации будут сводиться к тому, что в договоре купли-продажи (или ином договоре) и в самом заявлении о государственной регистрации в качестве правоприобретателя (покупателя, одаряемого и т. .) необходимо будет указать самого ребёнка, но действующего в лице законного представителя (для детей до 14 лет) или с согласия законного представителя (для детей от 14 до 18 лет). При этом до достижения 14 лет присутствие самого ребёнка при оформлении в соответствующем регистрирующем органе не обязательно, так как все документы за него подписывает своей подписью законный представитель. Последнему нужно иметь при себе документ, удостоверяющий его личность (как правило, это паспорт) и подлинник свидетельства о рождения ребёнка (как документ, удостоверяющий его полномочия выступать от имени ребёнка). По достижении ребёнком 14-летнего возраста он обязан сам лично присутствовать при регистрации права собственности и подписывать все документы. При этом обязательно присутствие одного из законных представителей, так как ребёнок в этом возрасте действует хоть и самостоятельно, но с согласия законного представителя. При себе ребёнок обязан иметь документ, удостоверяющий его личность, и подлинник свидетельства о рождения, как документ, удостоверяющий полномочия его законного представителя.

Следует заметить, что в качестве документа, удостоверяющего личность, достигший 14 лет ребёнок обязан представить именно паспорт, а не свидетельство о рождении. 

Когда можно продать недвижимость ребёнка?

В случае же, если Вы намерены продать или иным способом произвести отчуждение недвижимого имущества ребёнка, то в регистрирующий орган необходимо будет представить письменное разрешение органа опеки и попечительства. И вот тут обычно даже у самых добросовестных родителей возникают проблемы. 

Помимо таких разрешений органы опеки также выдают обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечного.

Законодательно установлено, что недвижимость подопечного по общему правилу не подлежит отчуждению. Последнее возможно только по нескольким основаниям, закрытый перечень которых указан в законе: 

1) принудительное обращение взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

 

1. Первое из оснований представляет собой обстоятельства, не зависящие от воли сторон.

2. Согласие на заключение договора мены органы опеки дают в том случае, если он будет заключен к выгоде подопечного. Это означает, что приобретаемое взамен недвижимое имущество должно обладать лучшими, по сравнению с имеющимся, характеристиками:

— например, при мене квартир приобретаемое жилое помещение имеет большую площадь; причём органы опеки обращают внимание на увеличение именно жилой площади, а не общей; на практике бывают случаи, когда общая площадь квартиры после мены увеличивается, а жилая при этом уменьшается на 2-3 кв.м.; данные по этим характеристикам отражаются в технических планах ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», которые органы опеки обязательно затребуют;

— при мене квартир с равнозначными площадями жилой дом должен быть более поздней постройки, располагаться в лучшем районе, иметь рядом детский сад, ВУЗ, школу с вакантными местами.

Нужно заметить, что по договору мены можно отчуждать любые виды недвижимого имущества (жилые помещения, гаражи, земельные участки и т.п.). И, хотя на практике чаще встречаются договоры мены именно жилых помещений, закон не запрещает Вам поменять гараж на дачу, а квартиру на земельный участок. 

Также необходимо отметить, что гражданское законодательство позволяет Вам по договору мены обменять один товар на другой, что следует понимать как невозможность мены товара на деньги (в последнем случае такой договор будет считаться куплей-продажей, как бы Вы его не назвали). Но в то же время закон позволяет произвести мену неравноценных товаров, то есть обменять один товар на другой, мене ценный, но с денежной доплатой. Однако в случае с отчуждением недвижимости ребёнка следует помнить об условии выгоды сделки для подопечного. И хотя теоретически Вы можете обменять комнату в коммунальной квартире на кухонный комбайн с доплатой в миллион рублей, однако органы опеки вряд ли посчитают такую сделку выгодной для ребёнка.

3. Аналогичные требования органы опеки предъявляют при отчуждении жилого помещения по основанию перемены места жительства. На практике абсолютно недостаточно прийти в орган опеки и сказать, что семья переезжает, для чего необходимо продать квартиру. Ведь по логике вещей при переезде должна присутствовать встречная покупка другого жилого помещения, то есть по факту – та же мена (а формально будет два договора купли-продажи – Вашей квартиры и приобретаемой взамен). Отсюда выводы: 

— по этому основанию можно продать только жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату), ведь не нужно же для переезда продавать иное недвижимое имущество: гараж, земельный участок или офисное помещение; 

— так как по логике должна присутствовать встречная покупку другого жилья, органы опеки будут принимать решение о выдаче разрешения на отчуждение после оценки приобретаемого для переезда жилого помещения по тем же критериям, что и при одобрении мены (то есть сделка должна быть совершена к выгоде подопечного).

4. Отчуждение недвижимости в исключительных случаях разрешается именно по исключительным основаниям. Никакого исчерпывающего перечня таких случаев закон не содержит, и соответствующие обстоятельства будут подтверждаться теми документами, которые потребует ситуация. 

Можно только заметить, что обстоятельства должны быть действительно исключительными (например, инвалидность, тяжёлое неизлечимое заболевание), и Ваше желание оплатить учёбу ребёнка на коммерческой основе в ВУЗе или купить очень дорогой компьютер или квадрацикл к таковым обстоятельствам органы опеки никак не отнесут. Как правило, такие вопросы решаются с привлечением руководителя органа опеки и попечителя.

5. В отношении договора ренты можно отметить, что заключение его с несовершеннолетним – явление очень редкое. По договору ренты получатель ренты (которым выступит несовершеннолетний ребёнок) передаёт в собственность плательщику ренты имущество взамен на получение ренты (денежной суммы или средств на содержание в другой форме) в течение срока жизни получателя ренты (так называемая пожизненная рента) или бессрочно (постоянная рента). 

Как правило, в нашей стране договор пожизненной ренты заключается гражданами в преклонном возрасте, оставшимися без ухода родственников. 

Бессрочная рента – вообще экзотический договор. Ибо очень тяжело представить, какой ценностью должен обладать объект недвижимости, чтобы приобретатель расплачивался за него вечно. 

Исходя из практики можно сказать, что встречаются договоры пожизненной ренты с несовершеннолетними, страдающими тяжёлыми заболеваниями, чьи родители являются малоимущими и по состоянию здоровья не способными обеспечить ему уход. В таких случаях процедура одобрения органами опеки договора ренты напоминает порядок, предусмотренный для отчуждения недвижимости в исключительных случаях. Связано это с тем, что необходимо будет доказать, что в конкретной ситуации для ребёнка действительно более выгодно получать регулярное  содержание, чем иметь в собственность растущее в цене и ликвидное недвижимое имущество.

Получение разрешения органа опеки и попечительства

В вопросе самой процедуры и набора документов для получения разрешения органов опеки следует обращаться к законодательству того города, в  котором Вы проживаете. Согласно ст. 3 Федерального закона отношения, связанные с опекой и попечительством, помимо федерального законодательства регулируются законами субъектов РФ по вопросам, отнесенным к их ведению.

Как правило, в субъекте РФ принимается Закон об опеке и попечительстве, который регламентирует компетенцию органов опеки, процедуру получения разрешения и устанавливает перечень необходимых для этого документа (обычно он не является исчерпывающим). Также обычно принимается нормативный акт на уровне муниципального образования (города, района, села), представляющий собой административный регламент деятельности органов опеки. 

На федеральном уровне отсутствует законодательная регламентация порядка предоставления согласия (разрешения) органами опеки и попечительства, а также четкие нормы, которые бы указывали, что именно может служить основанием для согласия или отказа органов опеки и по каким критериям такие решения принимаются. 

Из практики можно сделать некоторые обобщения по этому вопросу:

1) с момента достижения ребёнком 10 лет необходимо его собственное волеизъявление в органе опеки (заявление несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет либо согласие несовершеннолетнего в возрасте от 10 до 14 лет — проставляется на заявлении законных представителей); 

2) органы опеки требуют волеизъявления обоих родителей, независимо от того, в разводе родители или нет и с кем фактически проживает ребёнок; в противном случае необходимо представить либо свидетельство о смерти одного из родителей, либо вступившее в законную силу судебное решение о лишении родительских прав, либо свидетельство одинокой матери; 

3) при продаже недвижимости по основанию переезда или мене органы опеки запрашивают

— правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на отчуждаемый и приобретаемый объекты недвижимости, технические планы БТИ (с указанием площадей, года постройки);

— проект будущего договора купли-продажи/мены/ долевого участия в строительстве;

— справки с места жительства (о прописке) ребёнка и родителей, свидетельство о браке родителей, паспорта родителей, свидетельство о рождении ребёнка,

— справки о лицах, прописанных по адресу отчуждаемого и приобретаемого объектов недвижимости;

4) в случае вступления в долевое строительство орган опеки затребует документы на фирму-застройщика: 

— гарантийное письмо застройщика на имя руководителя органа опеки и попечительства о степени готовности строящегося дома, 

— копию договора аренды земельного участка, на котором ведётся строительство, 

— копию разрешения на строительство, 

— документ, подтверждающий, что до введения строящегося дома в эксплуатацию ребёнок будет обеспечен жильём,

— в случае перекупки объекта долевого строительства (так называемая уступка прав требования) – справку о том, что предыдущий дольщик полностью оплатил свою долю;

5) при продаже или мене недвижимости орган опеки выдаёт разрешение с условием встречного приобретения конкретного объекта недвижимости; если в последующем Вы решили приобрести взамен другой объект недвижимости или поменяли иные существенные условия договора, всю процедуру одобрения придётся проходить заново.

Ещё раз следует подчеркнуть, единого перечня необходимых документов нет. Список требуемых документов, а также сама процедура получения разрешения регламентируются на уровне местного законодательства, которое, естественно, в различных городах отличается одно от другого. Да и сами местные законы, как правило, не содержат чётких правил по этим вопросам. Поэтому  в любом случае Вам придётся ни один раз совершить поход в местную администрацию для получения соответствующего разрешения.

С одной стороны, такие правила отчуждения недвижимости ребёнка оправданы исходя из того принципа, что дети и родители не имеют права собственности на имущество друг друга.

С другой стороны, например, в случае долевой собственности, когда ребёнку может принадлежать 1/10 доли в праве собственности на объект недвижимости и есть необходимость его продать, это может сделать отчуждение недвижимости невозможным, или, по меньшей мере, значительно ограничить свободу Ваших действий на рынке недвижимости.